지금 무리해서 집 사지 마세요

정우현 / 기사승인 : 2021-08-19 09:47:54
  • -
  • +
  • 인쇄

5년연속 상승세를 이어가고 있는 서울 집값이 언제까지 상승할지, 떨어진다면 언제쯤 조정이 올지, 집값 전망에 대한 다양한 예측이 나오고 있습니다. 집을 매수하려는 무주택자나 다른 집으로 이사를 가려는 유주택자 모두, 집값이 언제까지 오를지, 언제 떨어질지 예측이 돼야 집 살 타이밍을 잡을텐데 여전히 상승세가 거침없는 집값 시세를 보면 집값 전망을 예단하기 어렵다는 생각이 듭니다.




"한가지 확실한 것은 현재 서울 부동산은 상승장 후반부에 있으며 지금 사면 분명 비싸게 사는 것은 사실이다. 계속해서 오르는 재화는 없으며 이는 서울 부동산도 예외는 아니다. "


서울 집값은 상당히 버블이 많이 낀 상태다. 2023~2024년경 서울 부동산이 정점을 찍고 수년간 하락장을 겪은 후 2028년 전후 저점을 형성하고 재반등할 가능성이 크다

​ 


그러니까 무주택자라면 지금 무리해서 사는게 아니라면 평정심을 잃지 말고, 유주택자라면 위험을 관리해야한다고 조언합니다. 서울 부동산 상승세는 길어야 3년이라는게 저자의 진단입니다. 2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 상당부분이 2023년 이후부터 힘을 잃기 시작하기 때문인데요. 집값은 한가지 요인으로 결정되지 않아요. 여러가지 원인이 복합적으로 맞물려서 영향을 미칩니다. 저자가 현재 서울 부동산이 상증장의 끝에 있다고 진단하는 이유는 이렇습니다.



첫째, 가장 우려되는 부분 = 입주물량 쓰나미

 



2023~2024년 입주 물량은 늘고 주택 수요층은 줄어듭니다. 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업속도에 피치를 올려서 인허가를 받은 2017년 7만4984호 존재가 2023~2024년 막대한 입주를 시작합니다. 예를들어, 동남권에서만 둔촌주공 1만2032호, 개포주공1단지 6702호, 개포주공4단지 3375호 등 입주물량이 이어지는데요. 서울 정비사업이 완료되고 입주가 시작되면서 급증한 공급량은 아무래도 집값 떨어뜨릴 요인이 된다는 거죠.



둘째, 서울경기 10~11년차 부부의 감소


공급은 느는데 이를 받아줄 수요층은 급감합니다. 저자가 주택 구매의 가장 큰 수요로 주목하는 연령대가 서울경기 10~11년차 부부입니다. 첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵인 이들 부부가 서울 아파트 대표적인 매매 실수요층이라는 건데요. 서울경기 10~11년차 부부들이 2024년부터 큰 폭을 줄어듭니다. 저자는 "시장 환경에서 이들의 증감이 시장에 미치는 영향은 매우 크다. 서울 아파트 값은 2023~2024년 정점에 달하고 그 이후에 조정장에 들어설 것으로 전망한다"고 강조하네요.



셋째, GTX-A의 개통과 신안산선 준공


 

새로운 철도망이 생겨 수도권 외곽에서도 대도시로 통근이 편해지면 그만큼 서울이 확장되는 효과가 나겠죠. 저자는 GTX와 신안산선 개통에 주목합니다. 2024년 경기 서부권과 서울을 잇는 신안산선이 준공되고요, 2023년 경기 남부부터 서울 강남까지 25분에 갈수 있는 GTX-A 노선 개통이 예상돼있습니다. 서울 생활권 확대로 인해 주거 수요가 분산되면서 아무래도 서울 아파트 수요를 떨어뜨리는 효과가 기대된다는 설명이죠.



넷째, 주택임대사업자 물량 쓰나미

2026년부터, 임대등록기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 나오기 시작합니다. 양도세 감면을 받기 위해 8년 이상 의무임대로 집을 묶어놓은 곳들이 의무기간 만료가 되면서 시장에 나올 가능성이 높다는 얘기죠. 저2015년부터 증가한 임대주택은 2023년부터 매물로 나올수 있는 물량이 많아지는데요. 특히 임대사업자 주택은 2018년 크게 뛰었기 때문에, 8년 의무임대가 끝나는 2026년 큰 폭의 물량이 쏟아질 것이라는 전망입니다.



다섯째, 3기 신도시 입주 개시


2026년부터 3기신도시 입주가 시작됩니다. 지난 과거를 돌이켜보면 1기 신도시 입주기간에 서울 아파트 시장은 5년간 조정을 겪었고, 2기신도시 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장을 겪었습니다. 그만큼 3기신도시 역시 서울 부동산에 하방 압력을 줄 것이라고 전망하합니다.



3기 신도시 17만3000호 중 남양주 왕숙(6만6000호), 하남교산(3만2000호), 인천계양(1만7000호)은 2019년 10월, 고양 창릉(3만8000호)은 2020년 3월, 부천대장(2만호)은 2020년 5월 지구 지정을 끝냈어요. 과거 신도시에 비해 상당히 빠른 속도로 진행되고 있는데 2기 신도시인 판교 광교 위례가 지구 지정된지 7~8년만에 입주를 시작한 사실을 통해 추정해보면, 2019~2020년에 지구 지정된 3기 신도시는 2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 것으로 전망하고 있습니다. 그렇다면 이렇게 갑자기 공급되는 엄청난 물량이 서울 집값 하락을 끌고가는 요소로 작용할수 있다는 설명입니다.



여섯째, 부담되는 주택 구입 지수



주거비 부담을 나타내는 지표죠, PIR(연소득 대비 주택가격)가 갈수록 높아지는 점도 집값 하방압력을 주는 요소입니다. PIR는 Price to Income Ratio로 수입 대비 집값을 의미합니다. 예를 들어 A 지역의 PIR이 7이라면 A지역의 중간 소득계층이 7년 동안 소득을 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 A지역의 중간가격 주택을 살수 있다는 의미입니다.


그런데 서울 아파트 PIR는 계속 올라가고 있습니다. 2020년 2분기 기준 서울 아파트 PIR는 11.4 로 이는 서울의 중간 소득계층이 11.4년간 한푼도 안쓰고 모아야 서울의 중간 가격대 아파트를 살수 있다는 뜻입니다. 즉 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 빠르게 다가가고 있는 만큼, 공급 폭탄에 실수요층이 급감하는데다가 주택 구입 부담도 올라가 집값이 마냥 상승할수만은 없다는 설명인거죠.


결국 수요와 공급 측면을 종합적으로 살펴본 결과 2023~2024년 전후로 하락이 시작되며 2028년 전후까지는 계속 조정기가 이어지다가 2028년 전후로 다시 반등이 시작될 것으로 전망합니다.



단, 용산, 한남, 성수 등 일부 지역과 강남 지역은 양극화가 여전할 것이다. 높은 시세 상승 및 개발호재로 내재된 미래 가치 프리미엄으로 전통 부촌 주거지답게 고급 아파트 시세는 매매시장에서 여전히 강세를 보일 것으로 보인다.

 

[저작권자ⓒ 뉴스퍼블릭. 무단전재-재배포 금지]

  • 글자크기
  • +
  • -
  • 인쇄

오늘의 이슈

뉴스댓글 >

주요기사

많이 본 기사

1
오미크론 증상 치사율은? 코로나 종식 신호일까
국내에서 위드코로나가 시작되었는데 오미크론이라는새로운 변이 바이러스가 나타났습니다.오미크론의 급속도로 빠른 전파력 때문에 마치 2년 전 코로나 초창기 시절이 문득 떠오르기도 하는데요.모르는 것에 대한 공포감은 더 큰 법이죠. 오늘은 오미크론 증상, 치사율, 치료법과 왜 전문가들이 오미크론을 크리스마스 선물이다, 코로나 종식 신호다라고 주장하는 지에 대해​
2
코로나19 앞으로 5년 더 간다
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 최소 5년 더 위협적인 상태로 지속되고 진단검사·백신 접종 등이 앞으로 10년 동안 필요할 수도 있다는 영국 정부 자문단의 전망이 나왔다.5일(현지시간) 가디언·더타임스 등에 따르면 영국 정부 자문단은 지난 3일 공개한 보고서에서 코로나19가 예측 가능한 엔데믹(주기적 유행병) 상태로 정착하는 데는 향후 최소 5년이
3
일본 보건부, 코로나 백신 부작용 경고
일본 보건부(후생성)는 젊은 남성의 심장 근육과 심장 외벽의 염증이 발생할 수 있는 심각한 부작용으로 모더나와 화이자 코로나 백신을 지적했다. ​ 11월 14일 현재, 모더나 백신을 접종한 남성 100만 명 당 10대 남성 81.79명, 20대 남성 48.76명에게서 이러한 부작용이 보고되었다고 한다.​ 화이자 백신 접종자의 경우 각각 10대 남성 15.6
4
오미크론 재감염 가능성이 3배 높다
과학자들은 예비 연구에서 오미크론 변종은 델타 또는 베타 균주에 비해 재감염을 일으킬 가능성이 3배 더 높다고 말한다.남아프리카 과학자들이 발표한 예비 연구에 따르면 오미크론 변종은 델타 또는 베타 변종에 비해 재감염을 일으킬 가능성이 3배 더 높다.이 논문은 12월 2일에 의료 사전 인쇄 (medical preprint : 동료 검토에 의해 인증되지 않은
5
검찰, 윤석열 부인 김건희 코바나컨텐츠 협찬 의혹 일부 무혐의
검찰이 국민의힘 윤석열 대선 후보의 부인 김건희 씨가 운영하는 전시기획사 코바나컨텐츠의 '대기업 협찬' 의혹 일부를 무혐의 처분했다.6일 서울중앙지검 반부패·강력수사2부(조주연 부장검사)는 김씨 사건 중 공소시효가 임박한 전시회 부분을 무혐의 처분했다.무혐의 처분한 사건은 코바나컨텐츠가 2016년 12월부터 이듬해 3월까지 예술의 전당에서 진